Facciamo un po’ di chiarezza sulla notizia che in queste ore sta allarmando tutti gli operatori dell’extralberghiero, a partire dai locatori brevi e property manager. Nella prima bozza di legge di bilancio 2024, nell’attuale Articolo 18 (Modifiche alla disciplina fiscale sulle locazioni brevi e sulle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili), insieme ad altre norme fiscali sugli immobili è infatti previsto un aumento della cedolare secca dal 21% al 26%. E, se la legge verrà approvata, entrerà in vigore dal 1° gennaio 2024 con forte incidenza sulle imposte che saranno pagate nel 2025.
LA CEDOLARE E’ SOLO PER LE LT (NO CAV, NO B&B)
Una precisazione è doverosa: la locazione turistica è l’unica forma di alloggio autorizzata ad utilizzare la cedolare secca attualmente al 21% (v. anche nostro articolo). Non può essere utilizzata dall’extralberghiero imprenditoriale e neanche da altre forme di extralberghiero non imprenditoriale.
Le locazioni turistiche producono infatti redditi da immobili, soggetti a cedolare, mentre le strutture ricettive extralberghiere non imprenditoriali (tipicamente CaV e B&B), producono e sono classificati come redditi diversi e in particolare “redditi da attività commerciali non esercitate abitualmente”, a cui la cedolare secca non è applicabile.
La tassazione delle strutture extralberghiere non imprenditoriali è quindi esclusivamente con Irpef con deduzione dei costi inerenti e se leggete in altri articoli cose diverse, si tratta semplicemente di articoli generici non specializzati dove magari si utilizzano come sinonimi in maniera indistinta b&b, affitti brevi, airbnb, casa vacanza. Ma facciamo qualche esempio dell’impatto di questo aumento, se verrà approvato.
ESEMPI
Esempio 1:
Proprietario di LT con reddito annuo da locazione breve di 30 mila euro
Reddito = 30.000 euro
Cedolare secca 2023 al 21% = 6.300 euro
Cedolare secca 2024 al 26% = 7.800 euro
Maggiore imposta dal 2024 = 1.500 euro / anno
Esempio 2:
Sublocatore di LT con reddito annuo da sublocazione breve di 50 mila euro
Reddito = 50.000 euro
Cedolare secca 2023 al 21% = 10.500 euro
Cedolare secca 2024 al 26% = 13.000 euro
Maggiore imposta dal 2024 = 2.500 euro / anno
SOLUZIONI
Visto il pesante aggravio fiscale, andrebbe considerata la possibilità di operare in forma imprenditoriale con il regime forfettario e una tassazione effettiva molto ridotta dal 2% al 6% e una contribuzione Inps che può scendere fino al 6,24%. Questo preverrebbe anche eventuali restrizioni alle locazioni brevi.
ATTACCO AGLI IMMOBILI
Non pensiamo si tratti di un accanimento volontario, ma dobbiamo rilevare che la proprietà immobiliare in generale in Italia e in Europa è già stata per molti mesi sotto attacco con la proposta di direttiva “case green”, che rischiava di imporre standard inaccettabili, costosissimi e mortificanti per gli immobili più vecchi, senza tener conto della diversa natura del patrimonio immobiliare più antico nei nostri centri storici.
Fortunatamente, la direttiva per ora è stata accantonata, come ricorda l’Avv. Spaziani Testa, Presidente di Confedilizia.
(Fonte extralberghiero.it)